老楼装新梯 “装”难“管”也不容易

时间：2024-09-14 来源：河南日报

       位于郑州市东大街与城东路交叉口附近的宇通花园小区老旧楼全部加装了电梯。　本报记者 韩春光 摄

　　位于郑州市紫荆山路与顺河路交叉口附近的顺河路43号院内，老旧楼加装的跨路连廊电梯。 本报记者 韩春光 摄

　　老旧小区加装电梯，是解决居民上下楼难的“关键小事、民生大事”。近年来，我省老旧小区加装的电梯越来越多。

　　截至目前，郑州市既有住宅已加装电梯1228部，居全省首位。其中，建成投入使用电梯994部，5万多名业主彻底告别“爬楼时代”，过上上下楼无忧的新生活。

　　然而，有人欢喜“终于能住上电梯房了”，有人发愁“该如何管理电梯间让住户更满意”，电梯安装好了，谁来管理成为一件麻烦事。近日，记者实地采访了加装电梯的企业、小区居民，以及有关管理部门和专家。

　　如何管理是个难题

　　“我们正在发愁加装的电梯该如何管理。”9月10日，记者到郑东新区一个小区采访时，业主郑先生连连叹气。

　　郑先生的住房是砖混结构，总共6层，2007年购买入住。他说，随着年龄的增长，大家都感觉上楼越来越吃力，于是经过一个楼栋居民的艰难协商，大多数业主同意加装电梯。2022年，加装电梯工程启动。但是，工程完成一半多时，业主与建造企业因为价格问题发生争议，工程停工。

　　原来，企业股权发生了变动，原来的大股东退出了，新的大股东认为郑先生楼栋加装的电梯价格太低，完全是赔钱生意，要求加钱。郑先生说，有些企业为了抢占市场，树立品牌，赔钱赚吆喝也是常有的事。但是，我们在工程开始前就签订了协议，价格都是定好的，不可能加钱。

　　结果，建造企业停工了。楼栋业主没有办法，只好自己寻找施工单位，将剩余工程完工。

　　去年4月，工程完工，加装的电梯开始试运行。目前，这部电梯没有验收，也没有人员管理，业主只是推举出一名负责人，并向这名负责人预缴了电费。郑先生说：“大家都很无奈，也不知道该怎么办，只能走一步看一步了。”

　　郑先生楼栋加装电梯出现的纠纷是一个特殊的个例。电梯加装后，采取业主直管的方式管理电梯，是目前最主要的管理方式。

　　在郑州市东明路一个小区，记者碰到正在小区散步的张先生，他住的楼栋单元电梯是2022年加装的，至今已正常运行两年多了。他说：“我们楼栋的电梯是自己管理的。”

　　这部电梯装有电表，电梯运行的电费是用户平摊。另外，每个月交300元的电梯维保费，业主请当初加装电梯的施工单位对电梯进行维保。

　　为什么不将电梯交给小区物业或者施工单位进行管理呢？张先生说，也找小区物业谈过，但对方要的管理费太高，大家感觉不划算，所以只有自己管理了。

　　其实，很多业主有这样一种观点，在加装电梯的过程中，业主付出了巨大的努力和代价，小区物业基本没有出过力。现在电梯装好了，凭啥让小区物业摘桃子、得好处？正因为如此，很多加装电梯的楼栋业主采取了直管的方式。

　　矛盾焦点在谁来管理

　　电梯是一种特种设备，需要加强日常管理和维护保养。一旦电梯出现问题，就会出现梯毁人亡的事故。加装电梯后，到底该由谁管理？

　　郑州市加梯办负责人杨继刚说，按照规定，老旧小区加装电梯申请人为电梯所有权人，所有权人为电梯使用单位，全权负责既有住宅加装电梯的日常使用和后期维护保养管理等工作。

　　目前郑州市加装电梯后，电梯的管理方式分为三种模式，分别是楼栋业主直管、小区物业管理和包括施工企业的社会化服务公司管理。“目前，从政策上，并没有规定加装电梯应该由谁管理，因此，这些管理方式都是合法的。”杨继刚说。

　　在采访中，很多采取楼栋直管的业主也表达了自己的担忧。他们说，业主直管降低了使用费用，但这些业主大多年龄偏大，缺乏电梯维护保养专业知识，管理起来力不从心。如今电梯都是近几年安装的，故障少。随着电梯使用年限增加，故障频发，维修支出的费用也会大幅增加。因此，解决电梯日常监管、运行、维护、维修、质量及老旧后大修、改造、更换等一系列难题，还是需要专业人员来做，单靠推举的楼栋业主代表来做，在实际运行中无法完成。

　　郑州市物业管理事务中心高级工程师寇永才说，电梯作为特种设备，业主根本不具备管理电梯的专业知识和能力，电梯出现异常也无法第一时间及时发现、及时维修。同时，如果业主身陷电梯管理的繁琐事务中，也会身心疲惫。因此，楼栋业主直管电梯，还存在不少短板。

　　随着老旧住宅加装电梯越来越多，如何管理电梯成为大家关注的焦点。目前，全国多地出台政策，为加装电梯管理探索出路。南京市出台《关于做好既有住宅加装电梯后期维保工作的通知》，提出以广告招商，拓宽电梯运行、维护、保养资金渠道。广州市越秀区推行“电梯托管管家”模式，委托推荐的电梯托管物业公司进行管理。推出电梯托管管家服务后，旧楼加装电梯有物管找物管，无物管找托管，让市民增加一条可选的渠道，实现了加装电梯从建设、安装到后续管理的全流程服务。上海市奉贤区尝试电梯建后管理由小区所属物业统一接管，既保障了乘梯安全，也维护了居民的合法权益。

　　科学管理让业主满意

　　在郑州市东明路与顺河路交叉口东方港湾小区，记者走进一个加装电梯的门洞，一名身穿蓝色制服的工作人员正在值班。

　　这部电梯是2022年加装的，半层入户，施工单位是郑州海方电梯工程有限公司。该公司销售部经理张光明介绍，电梯加装完工后，经过业主与公司商议，这部电梯由公司进行管理。

　　一方面，公司配备了现场管理人员，每天24小时分三班倒，全天候对电梯进行监护。电梯一旦出现异常，能及时发现、及时处理。因为企业对加装电梯的质保期是两年，因此，这期间都是无偿服务。两年期过后，再商议如何收费。

　　另一方面，公司与业主沟通，采取更科学、更合理的电梯运营模式。对电梯的安检费、维修费，采取用户平摊的方式，但乘坐电梯，则采取了不同楼层不同的价格。业主刷卡乘坐电梯，三楼业主每刷一次5分，五楼业主每刷一次7分，七楼业主每刷一次9分。“因为楼层越高，耗电也越多，所以乘坐电梯掏钱也多。这样大家都能理解，也没有意见，避免以后因此发生邻里纠纷。”张光明说。

　　郑州市政通路七一三航海小区第11栋楼加装的电梯，是由郑州西奥电梯有限公司负责施工。电梯不仅能刷卡、刷脸乘坐，还能手机遥控。家里来客人了，业主不用下楼刷卡、刷脸迎接，只需要给客人发送一个二维码，客人就能刷码乘坐电梯。

　　该公司区域负责人楚江浩介绍说，公司对加装的电梯进行技术革新，开发了鸿燕系统，对电梯进行智能乘坐、智能监管。公司通过后台监管系统，就能及时发现电梯异常情况，从而及时进行维护。比如，一旦有人推电动车进入电梯，系统就会自动报警，避免发生电梯安全事故。

　　在楼下，记者见到坐着轮椅的彭先生。他今年81岁，家住5楼，没加装电梯前，上下楼很难。他说：“原来，每天只能下楼一次，现在想啥时候下楼就下，非常方便。”

　　旧楼加装电梯，既契合居住质量升级换代的时代要求，也能带来商业价值和居住价值双提升的共赢。“不论是小区物业管理，还是专业化电梯物业管理，未来，加装电梯的物业化管理是方向和趋势。只有科学管理，业主才能更舒心、更快乐地乘坐电梯。”寇永才说。（记者 李运海）